O Banco Central confirmou: o ciclo de corte de juros começa em março de 2026. Após manter a Selic em 15% ao ano por cinco reuniões consecutivas — o maior patamar desde julho de 2006 —, o Copom sinalizou na ata de sua última reunião que vai iniciar a flexibilização da política monetária. Para quem acompanha o mercado imobiliário brasileiro, essa notícia representa muito mais do que um ajuste técnico na política monetária. Representa o início de uma nova fase.

Segundo o Banco Central, a expectativa é que a taxa caia para 14,5% já em março, com projeções do boletim Focus apontando para 12,25% até o final do ano. Para o mercado imobiliário, essa queda não é só uma boa notícia — é uma virada de jogo que pode redefinir o acesso à casa própria para centenas de milhares de famílias brasileiras.

A montanha-russa dos juros: de 2% a 15% em cinco anos

Para entender o que significa essa virada, vale olhar para trás. A Selic viveu uma das oscilações mais dramáticas de sua história recente entre 2020 e 2026. No auge da pandemia, em fevereiro de 2021, a taxa básica chegou ao piso histórico de 2% ao ano — um patamar impensável para um país acostumado com juros de dois dígitos. Naquele momento, o crédito imobiliário tornou-se extraordinariamente acessível, e o mercado respondeu com um boom de lançamentos e vendas.

Mas a festa durou pouco. A combinação de pressões inflacionárias globais, desvalorização do real e aumento dos gastos públicos forçou o Banco Central a iniciar um dos ciclos de aperto monetário mais agressivos do mundo. Entre 2022 e 2023, a Selic saltou de 2% para 13,75%. Houve um breve alívio em parte de 2024, quando a taxa recuou para 10,5%, mas a pressão inflacionária voltou e os juros retomaram a trajetória de alta. Em janeiro de 2026, chegamos ao patamar atual de 15%.

Essa volatilidade tem consequências diretas para o mercado imobiliário. Diferente de outros setores da economia que podem se ajustar rapidamente a mudanças nas condições de crédito, a construção civil trabalha com horizontes de médio e longo prazo. Um empreendimento lançado hoje levará de dois a quatro anos para ser entregue. Incorporadoras que apostaram em projetos durante a janela de juros baixos em 2021 tiveram que entregar unidades em 2024 e 2025, quando o cenário de crédito já era completamente diferente.

Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), a taxa de juros para financiamentos pelo SBPE — o sistema que usa recursos da poupança para crédito habitacional — acompanha de perto a Selic, oscilando entre 11% e 12% quando a taxa básica está em 14,75%. São patamares que, embora não fujam dos padrões históricos brasileiros, afastam uma parcela significativa da classe média do acesso ao financiamento.

Resiliência apesar dos juros: o mercado que não parou

Mesmo com a Selic nas alturas, o setor imobiliário brasileiro mostrou uma força surpreendente em 2025. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), foram 433 mil unidades lançadas e 420 mil vendidas nos últimos 12 meses. O crescimento de 8,4% nos lançamentos entre janeiro e setembro demonstra que a demanda por imóveis segue aquecida — apesar de tudo.

O financiamento imobiliário alcançou R$ 324 bilhões no último ano, segundo dados da CBIC, com projeção de crescimento para R$ 375 bilhões em 2026 — um salto de 15,7%. São números que desafiam a lógica convencional de que juros altos paralisam o mercado.

A explicação para essa resiliência passa por alguns fatores. Primeiro, o déficit habitacional brasileiro continua imenso. São milhões de famílias que precisam de moradia, independentemente das condições de crédito. Segundo, o programa Minha Casa, Minha Vida opera com taxas subsidiadas que isolam parcialmente seus beneficiários das oscilações da Selic. E terceiro, a alta renda — compradores de imóveis acima de R$ 2 milhões — tem menor dependência do crédito tradicional, movimentando o mercado com recursos próprios ou financiamentos de perfil diferente.

"Temos capacidade de crescer 10% em 2026, apesar da taxa de juros alta, porque a demanda continua crescendo", afirmou Renato Correia, presidente da CBIC, em entrevista à A Gazeta. A declaração reflete o otimismo cauteloso do setor: há demanda represada, há capital esperando condições melhores, e a queda da Selic pode ser o gatilho que faltava.

A mecânica do crédito: como cada ponto percentual muda o jogo

A relação entre Selic e mercado imobiliário não é simplesmente de causa e efeito direto. A taxa básica de juros influencia o custo do dinheiro em toda a economia, mas o caminho até a parcela do financiamento habitacional passa por várias etapas. Quando a Selic sobe, os bancos pagam mais para captar recursos, o que eleva o custo do crédito que oferecem. Além disso, a remuneração da poupança acompanha parcialmente a Selic, o que afeta a disponibilidade de recursos no SBPE.

O impacto mais visível está na capacidade de pagamento das famílias. Uma família com renda de R$ 15 mil mensais, que poderia financiar um imóvel de R$ 600 mil com juros de 9% ao ano, pode não conseguir aprovar o mesmo financiamento quando os juros saltam para 12%. A parcela mensal sobe, o comprometimento de renda ultrapassa os limites aceitos pelos bancos, e o sonho da casa própria é adiado — ou redimensionado para um imóvel menor, mais distante, menos adequado às necessidades da família.

Cada ponto percentual de queda na Selic tem o potencial de incluir cerca de 160 mil novas famílias no mercado de financiamento, segundo estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), conforme reportado pela Forbes. O cálculo considera o efeito cascata: juros menores significam parcelas menores, que significam mais famílias com capacidade de pagamento aprovada pelos bancos.

Se a Selic realmente cair de 15% para 12,25% até dezembro — uma redução de 2,75 pontos percentuais — estamos falando de potencialmente 440 mil novas famílias que poderão acessar o crédito imobiliário. Não são números abstratos. São pessoas que estavam esperando o momento certo para comprar, casais que adiaram planos, famílias que se mudaram para imóveis menores durante o pico dos juros.

Isso é especialmente relevante para o segmento de médio padrão. De acordo com a Abrainc, a alta dos juros nos últimos cinco anos excluiu 800 mil famílias do acesso ao crédito para imóveis de R$ 500 mil. A queda da Selic começa a reverter esse cenário, trazendo de volta consumidores que haviam desistido de comprar.

O que já mudou em 2026: as medidas que antecipam a recuperação

Além da expectativa de corte na Selic, o governo federal já implementou medidas que impactam diretamente o mercado de lançamentos. São mudanças estruturais que, combinadas à queda dos juros, podem amplificar significativamente o efeito positivo sobre o setor.

A liberação de 5% do compulsório da poupança é talvez a mais impactante. Bancos são obrigados a manter uma parcela dos depósitos em poupança como reserva no Banco Central — é uma medida prudencial que garante a solidez do sistema financeiro. Ao reduzir essa exigência, o governo libera recursos que podem ser direcionados para o crédito habitacional. Segundo a Abrainc, essa medida deve injetar R$ 35 bilhões adicionais no crédito habitacional via SBPE.

Somam-se a isso outras mudanças no Sistema Financeiro de Habitação. De acordo com a Forbes, o novo SFH propõe redução de exigibilidades de poupança e a possibilidade de elevação do percentual financiado, liberando entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões adicionais ao mercado. São recursos que, na prática, significam mais famílias com acesso ao financiamento.

O teto do Sistema Financeiro de Habitação também foi atualizado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões — a primeira correção em sete anos. Essa mudança tem implicações importantes. Imóveis financiados pelo SFH podem usar recursos do FGTS na entrada ou na amortização, além de contarem com taxas de juros mais favoráveis. Com o teto ampliado, apartamentos de médio-alto padrão que antes ficavam fora do sistema agora podem ser financiados em condições melhores.

A criação da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida atende a uma demanda antiga do setor. Famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil ficavam numa espécie de limbo: ganhavam demais para se enquadrar nas faixas tradicionais do programa, mas não tinham condições de pagar as taxas de mercado do crédito convencional. A nova faixa combina FGTS, prazos mais longos e taxas competitivas para atender esse público.

O programa MCMV, aliás, bateu recorde em 2025 com 625 mil unidades contratadas, segundo a CBIC, e a expectativa é superar esse número em 2026. O orçamento do FGTS destinado ao financiamento habitacional já tem aumento planejado, passando de R$ 127 bilhões para R$ 144 bilhões — um crescimento de 13% que sinaliza o compromisso do governo com a política habitacional.

A segmentação do mercado: quem ganha, quem espera

Nem todos os segmentos do mercado imobiliário são afetados da mesma forma pela queda da Selic. Entender essa diferenciação é fundamental para incorporadoras planejando lançamentos e para compradores avaliando o momento de entrar no mercado.

O Minha Casa, Minha Vida responde hoje por cerca de 65% da produção imobiliária na cidade de São Paulo, principal mercado do país — participação que era próxima de 45% até 2023. O segmento opera com maior liquidez e velocidade de vendas, sustentado por tíquetes menores e condições de crédito mais acessíveis. Como as taxas são subsidiadas e os recursos vêm do FGTS, esse público é menos sensível às variações da Selic.

Para Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o cenário de 2026 é claramente mais positivo do que o apresentado recentemente, conforme declarou à Forbes. Ele projeta que a Selic encerrará o ano em torno de 12%, criando condições mais favoráveis para o crédito habitacional.

A faixa média — compradores de imóveis entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão — permanece mais pressionada pelo custo do financiamento. É o público que mais sofreu nos últimos anos e que mais tem a ganhar com a queda dos juros. Segundo a Abecip, o financiamento via SBPE — principal fonte de crédito para esse segmento — teve queda de mais de 20% em 2025. A recuperação deve ser gradual, mas consistente.

Já a alta renda — imóveis acima de R$ 2 milhões — mostra menor dependência do crédito tradicional. Compradores desse segmento frequentemente usam recursos próprios, vendem outros imóveis para comprar, ou acessam linhas de crédito diferenciadas. O impacto da Selic existe, mas é menos determinante.

Na visão de Ygor Altero, chefe do setor imobiliário da XP, conforme reportado pela Forbes, essa diferença de comportamento deve continuar em 2026. A baixa renda permanece mais protegida pelos programas habitacionais do governo. Os segmentos de média e alta renda seguem mais expostos ao ambiente macroeconômico, o que pode se traduzir em velocidade de venda um pouco menor e eventual desaceleração — embora nada que comprometa a trajetória geral de crescimento.

O cenário para incorporadoras: timing e estratégia

Para incorporadoras planejando lançamentos em 2026, o cenário apresenta janelas de oportunidade claras — mas também exige cálculo cuidadoso. O segundo semestre tende a ser mais aquecido, com a Selic projetada para 12-13% até dezembro. Lançamentos programados para esse período podem capturar um cenário de crédito mais favorável, com taxas de financiamento menores e maior pool de compradores elegíveis.

Pesquisa da Brain Inteligência Estratégica mostra que 48% do público de médio e alto padrão tem intenção de comprar imóvel. O que faltava era crédito acessível. À medida que os juros caem e as condições melhoram, essa demanda represada começa a se materializar em vendas efetivas.

Renato Correia, presidente da CBIC, destaca que a construção civil opera com horizontes de médio e longo prazo e que há segurança jurídica para a continuidade dos investimentos, independentemente do calendário eleitoral. É uma declaração importante num ano em que as eleições podem gerar ruídos no noticiário econômico.

O controle dos custos de construção e a melhoria gradual da acessibilidade ao crédito criam um ambiente favorável para a manutenção das margens das empresas do setor, segundo análise da XP. Incorporadoras que conseguiram atravessar o período de juros altos sem comprometer a saúde financeira estão bem posicionadas para capturar o crescimento que se desenha.

Para quem atua no médio padrão, a recuperação desse segmento representa a principal oportunidade do ano. Com R$ 35 bilhões adicionais de crédito entrando no mercado via liberação do compulsório, mais R$ 30 a R$ 40 bilhões do novo SFH, e o teto do sistema ampliado para R$ 2,25 milhões, há espaço para crescimento real em produtos que estavam estagnados.

Desafios que permanecem: além dos juros

Seria ingênuo imaginar que a queda da Selic resolve todos os problemas do setor. O presidente da CBIC, Renato Correia, aponta gargalos estruturais que podem limitar o crescimento mesmo com condições de crédito mais favoráveis.

"Além da taxa de juros, a competição pela mão de obra continua bastante demandada e o grande problema é que vamos entrar numa industrialização, mas o processo de registro, a aprovação de prefeitura, essa dinâmica ainda não acompanha."

A burocracia na aprovação de projetos segue como entrave significativo. Em algumas cidades brasileiras, obter todas as licenças necessárias para lançar um empreendimento pode levar anos. São processos que envolvem múltiplos órgãos, exigências que mudam no meio do caminho, e uma cultura administrativa que nem sempre acompanha o ritmo do mercado.

A escassez de mão de obra qualificada é outro desafio persistente. Durante os períodos de boom imobiliário, a construção civil absorve trabalhadores que depois migram para outros setores quando o mercado desacelera. Reconstruir essa força de trabalho leva tempo. E a industrialização da construção — uso de componentes pré-fabricados, sistemas construtivos mais modernos — ainda esbarra em resistências culturais e regulatórias.

Há também o calendário eleitoral. Embora a CBIC expresse confiança na continuidade dos investimentos, anos de eleição presidencial costumam trazer volatilidade ao mercado. Decisões de compra de alto valor, como a aquisição de um imóvel, podem ser adiadas por famílias que preferem esperar o resultado das urnas antes de assumir compromissos financeiros de longo prazo.

Por fim, vale lembrar que o Banco Central deixou claro que manterá "a restrição adequada" mesmo iniciando o ciclo de cortes. A Selic vai cair, mas não despencará. A expectativa de 12,25% para o final do ano ainda representa juros restritivos pelos padrões internacionais. O crédito ficará mais acessível, mas não voltará às condições excepcionais de 2020 e 2021.

O que esperar do segundo semestre

O consenso entre os agentes do mercado é que o crédito voltará a ocupar papel central em 2026. A projeção de redução de 2 a 3 pontos percentuais nas taxas de juros, combinada ao aumento do financiamento imobiliário, tende a aliviar a pressão especialmente sobre a classe média.

A expectativa de queda dos juros também se reflete no mercado de capitais ligado ao setor. Segundo Marcos Freitas, sócio-fundador da AZ Quest Panorama, conforme reportado pela Forbes, esse movimento tende a beneficiar principalmente os fundos imobiliários de tijolo — aqueles que investem diretamente em imóveis como shoppings, galpões e escritórios.

A perspectiva é de continuidade da redução da vacância nos segmentos logístico e corporativo, além de um mercado de locação mais aquecido no primeiro semestre. O segundo semestre pode ser mais moderado, influenciado pela Copa do Mundo e pelas eleições, mas a trajetória geral permanece positiva.

Para compradores, o momento exige análise cuidadosa. Esperar que os juros caiam mais pode significar encontrar preços de imóveis mais altos — a lei da oferta e demanda funciona em ambas as direções. Quem consegue aprovar financiamento hoje, mesmo com taxas mais elevadas, pode refinanciar depois que os juros caírem, capturando o melhor dos dois mundos.

Para incorporadoras, o recado é claro: o segundo semestre de 2026 oferece as melhores condições de mercado dos últimos anos para lançamentos no segmento de médio padrão. Com demanda represada, crédito em expansão e confiança em recuperação, quem estiver pronto para lançar pode colher resultados expressivos.

Fontes consultadas

Tags: Selic Financiamento Lançamentos
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Diogo Bernini

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