ESG deixou de ser diferencial: o que incorporadoras precisam mudar agora

Até pouco tempo, ter práticas sustentáveis era um diferencial competitivo para incorporadoras. Algo que embelezava o material de vendas, atraía um nicho específico de compradores e, eventualmente, rendia algumas linhas na cobertura de imprensa. Hoje, virou exigência. E não apenas exigência de mercado — é pré-requisito para acessar capital, fechar contratos corporativos e, em breve, para obter financiamento em condições competitivas.

O que aconteceu entre o "diferencial competitivo" de ontem e a "obrigação estratégica" de hoje não foi uma mudança gradual. Foi uma convergência de forças: investidores institucionais redefinindo critérios de alocação, consumidores mais informados exigindo transparência, e agora o governo brasileiro criando um arcabouço regulatório que vai separar quem está alinhado de quem ficou para trás.

Este artigo analisa o novo cenário do ESG no mercado imobiliário brasileiro, com dados atualizados e implicações práticas para incorporadoras que precisam tomar decisões agora.

O cenário mudou: ESG agora é pré-requisito

O Brasil registrou recorde de empreendimentos com certificação sustentável em 2024, segundo o GBC Brasil (Green Building Council). Foram mais de 280 novos projetos registrados apenas nas certificações promovidas pela entidade — o maior número da história. Mas esse recorde precisa ser lido em contexto para revelar seu verdadeiro significado.

Não estamos falando de crescimento vegetativo. O movimento de certificação verde no Brasil ganhou escala nos últimos cinco anos de uma forma que surpreendeu até especialistas do setor. Para entender a magnitude, vale recuar um pouco: em 2022, o GBC Brasil já havia celebrado um recorde histórico de registros. Em 2023, superou esse número. Em 2024, bateu novamente. Três recordes consecutivos não são coincidência — são sinal de mudança estrutural.

O dado mais revelador, porém, não está no volume: está no nível de exigência que os projetos brasileiros têm alcançado. De acordo com o Anuário GBC Brasil 2024, enquanto no mundo apenas 8% dos empreendimentos alcançam o nível Platina das certificações — o patamar máximo de reconhecimento —, no Brasil esse número chega a 13%. Nos últimos três anos, cerca de 25% dos certificados brasileiros atingiram o nível máximo.

Esse desempenho desproporcionalmente alto em relação à média global levanta uma pergunta óbvia: por que o Brasil está performando tão acima da curva?

Segundo Felipe Augusto Faria, CEO do GBC Brasil, a resposta não está onde a maioria imagina: "O motivo não está atrelado ao maior investimento para aumentar o nível de certificação, e sim, um investimento mais assertivo na fase de projeto."

Essa observação é crucial para incorporadoras que ainda associam sustentabilidade a custo adicional. A experiência brasileira demonstra que não é preciso gastar mais para alcançar níveis superiores de certificação. É preciso planejar melhor. A inteligência aplicada na prancheta — antes do primeiro tijolo ser assentado — determina se o empreendimento terá desempenho medíocre ou excepcional em termos de sustentabilidade.

O Brasil também entrou para a história em 2024 ao conquistar o primeiro projeto LEED v5 do mundo: a loja Portobello Jardim Social, em Curitiba. Segundo dados do U.S. Green Building Council, publicados pelo portal ESG Inside, o projeto obteve certificação pelo programa beta do LEED v5 para operações e manutenção, alcançando combustão zero no local, 88% de aquisição de energia renovável e uma melhoria de 90% nas emissões decorrentes do uso de energia do edifício. O país ocupa a 9ª posição no ranking global em área total certificada — e lidera em número de projetos na América Latina.

Investidores já não aceitam empreendimentos sem critérios ESG

A pressão por práticas ESG no mercado imobiliário não nasceu de uma preocupação ambiental abstrata. Nasceu de uma lógica financeira concreta: gestores de ativos globais perceberam que edifícios ineficientes representam risco. Risco de obsolescência, risco de vacância, risco de desvalorização. E quando grandes fundos começam a precificar risco de uma determinada forma, o mercado inteiro se reorganiza.

Segundo reportagem da InfoMoney, fundos imobiliários que não adotarem critérios ESG vão enfrentar fuga de capital de investidores institucionais — aqueles que movimentam os maiores volumes de recursos. Não se trata de preferência ideológica. É gestão de risco. Fundos de pensão, seguradoras e family offices têm mandatos fiduciários que exigem considerar riscos de longo prazo. E mudanças climáticas, junto com a transição energética, estão no topo dessa lista.

De acordo com dados da B3 publicados pelo Jornal do Commercio, investidores institucionais responderam por 35,8% do volume negociado em Fundos Imobiliários (FIIs) em 2025. Mais de um terço de todo o volume transacionado em FIIs vem de investidores que têm critérios ESG como parte de seu processo decisório. Esse público exige transparência na divulgação de dados, eficiência energética comprovada e governança sólida. Empreendimentos que não conseguem demonstrar essas características ficam de fora.

O fluxo de capital global confirma a tendência. Um relatório da Jefferies citado pela revista Exame mostrou que, no segundo trimestre de 2025, os ativos sustentáveis globais sob gestão cresceram 11% em relação ao trimestre anterior. Essa não é uma oscilação de curto prazo — é a continuidade de uma migração de capital que vem se acelerando desde a pandemia.

Para incorporadoras brasileiras, a implicação é direta: acessar investidores de maior porte significa adequar práticas e demonstrar conformidade com critérios ESG. Não como marketing, mas como condição de negócio. O capital institucional não é sentimental — é analítico. E a análise aponta consistentemente na direção de ativos sustentáveis.

Vacância menor para quem tem certificação

A discussão sobre ESG no mercado imobiliário às vezes parece abstrata demais para quem precisa tomar decisões concretas de alocação de capital. Então vamos aos números que falam a linguagem do operador: vacância e ocupação.

Segundo estudo Global Green Building Dashboard da JLL, publicado pela Exame, edifícios corporativos certificados em São Paulo tiveram taxa de vacância de apenas 18% em 2024 — contra 31% nos prédios sem certificação.

A diferença de 13 pontos percentuais é brutal. Para colocar em perspectiva: em um edifício de 10.000 m² de área locável, isso representa a diferença entre ter 1.800 m² vazios e 3.100 m² vazios. Traduzido em receita mensal, dependendo da localização, pode significar centenas de milhares de reais de diferença no fluxo de caixa anual.

Mas o dado de vacância conta apenas metade da história. A outra metade é sobre retenção. Empresas que ocupam edifícios certificados tendem a permanecer mais tempo. Primeiro, porque a certificação frequentemente se traduz em menores custos operacionais — contas de energia e água mais baixas, sistemas de climatização mais eficientes. Segundo, porque muitas dessas empresas têm seus próprios compromissos ESG e precisam demonstrar que ocupam espaços alinhados com suas metas.

A consequência prática para incorporadoras e proprietários de lajes corporativas é clara: a certificação deixou de ser "marketing verde" e virou critério de decisão na ponta compradora e locatária. Empresas multinacionais com metas de carbono, especialmente, estão excluindo edifícios não certificados de seus processos de busca de sede. Se você não está no filtro inicial, não entra na shortlist.

Valorização de até 30% para imóveis sustentáveis

O prêmio de preço para imóveis sustentáveis não é novidade, mas a magnitude tem surpreendido analistas de mercado. De acordo com dados do GBC Brasil, divulgados em matéria publicada pela Abrainc, empreendimentos residenciais, comerciais ou corporativos que empregam práticas sustentáveis podem valorizar até 30% após a entrega.

Trinta por cento é um número que muda completamente a matemática de um projeto. Em um empreendimento residencial de R$ 200 milhões de VGV, estamos falando de R$ 60 milhões adicionais de valor. Mesmo descontando investimentos em certificação e soluções sustentáveis, a margem de contribuição é significativa.

A pesquisa ESG Radar 2023 da Infosys, citada pelo Economic News Brasil, confirma a percepção do mercado: 90% dos executivos acreditam que práticas ESG geram ganhos financeiros, sendo que 41% perceberam retorno em até três anos. Isso desmente a narrativa de que sustentabilidade é um custo de longo prazo sem retorno visível. Os números mostram exatamente o oposto: o retorno é mensurável e acontece dentro de um ciclo de desenvolvimento imobiliário normal.

Já um levantamento da Offerwise, também citado pelo mesmo veículo, mostrou que 29% dos compradores nas principais capitais brasileiras aceitariam pagar mais caro por imóveis sustentáveis. Quase 1 em cada 3 consumidores já atribui valor extra à sustentabilidade — e esse percentual tende a crescer conforme gerações mais jovens entram no mercado comprador.

O perfil desse consumidor disposto a pagar premium merece atenção. Não é apenas o comprador de alto padrão preocupado com status. São profissionais de classe média e média-alta que passaram a calcular custo total de propriedade. Eles sabem que um apartamento com menor consumo de energia e água terá condomínio mais baixo ao longo de décadas. A sustentabilidade, para esse público, é tanto valor quanto economia.

O mercado em 2024: contexto de crescimento

Para entender a relevância do movimento ESG, é preciso situá-lo no contexto mais amplo do mercado imobiliário brasileiro. E 2024 foi um ano excepcional para o setor.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, os lançamentos imobiliários aumentaram 18,6% em relação a 2023, totalizando 383.483 unidades nas 221 cidades analisadas. As vendas foram ainda melhores: crescimento de 20,9%, somando 400.547 unidades comercializadas.

O Valor Geral de Vendas (VGV) cresceu 22,45% na mesma base de comparação. São números que demonstram um mercado aquecido, com demanda real e não apenas especulativa.

O quarto trimestre de 2024 foi particularmente forte. Segundo Celso Petrucci, conselheiro da CBIC e economista-chefe do Secovi-SP, "o quarto trimestre registrou aumento tanto em lançamentos quanto em vendas. Foi o período com o maior número de unidades lançadas desde o primeiro trimestre de 2017."

Esse contexto de crescimento robusto importa porque mostra que a adoção de práticas ESG não está acontecendo em um mercado em contração, onde incorporadoras buscam diferenciais desesperadamente. Está acontecendo em um mercado aquecido, onde as empresas têm opções. E mesmo assim, estão escolhendo investir em sustentabilidade. Isso indica que a percepção de retorno é real.

Taxonomia Sustentável Brasileira: o novo marco

Em novembro de 2025, o governo brasileiro instituiu a Taxonomia Sustentável Brasileira (TSB) como parte do Plano de Transformação Ecológica. Essa medida pode parecer burocrática à primeira vista, mas representa uma mudança de paradigma para o setor imobiliário.

A taxonomia cria parâmetros objetivos e mensuráveis sobre o que é considerado sustentável — e, crucialmente, vai orientar a concessão de crédito público e privado. Não estamos mais falando de preferência ou posicionamento de marca. Estamos falando de acesso diferenciado a financiamento.

Segundo Lílian Sarrouf, titular da CBIC no Comitê Consultivo da TSB, em matéria publicada pela própria CBIC: "A TSB abre acesso a financiamento verde, estimula a construção sustentável, melhora as condições de crédito e atrai novos investidores. Ao mesmo tempo, incentiva inovação, eficiência operacional e a valorização dos ativos."

Na prática, incorporadoras alinhadas à taxonomia terão acesso facilitado a financiamentos com taxas mais competitivas. Já aquelas que não se adaptarem verão suas opções de funding se estreitarem progressivamente. O mercado de crédito imobiliário já opera com margens apertadas; qualquer diferencial de taxa representa impacto relevante na viabilidade de projetos.

Os critérios estabelecidos pela TSB são amplos e abrangentes: eficiência energética comprovada, redução mensurável de emissões, gestão adequada de resíduos de construção, uso racional de água, resiliência climática das edificações e transparência na divulgação de dados ambientais.

Para incorporadoras, a mensagem é inequívoca: adequação à taxonomia deixa de ser opcional. É condição de competitividade. E o prazo para adaptação não é indefinido — os primeiros efeitos práticos já começam a ser sentidos em 2026, quando linhas de crédito verde passam a exigir conformidade com os critérios estabelecidos.

O que precisa mudar agora

Diante desse cenário de transformação acelerada, incorporadoras precisam agir em frentes específicas. Não se trata de fazer tudo ao mesmo tempo, mas de priorizar ações que gerem retorno demonstrável e posicionem a empresa para o novo ambiente regulatório e competitivo.

Investir em projeto, não em remendo

A experiência acumulada do GBC Brasil ao longo de mais de uma década de certificações deixa uma lição clara: os melhores resultados em sustentabilidade vêm de projetos que incorporam essa dimensão desde a concepção. Retrofit funciona, mas custa mais e entrega menos. A inteligência precisa estar na prancheta, não na obra.

Isso significa envolver consultores de sustentabilidade nas primeiras fases de concepção do projeto, quando decisões de orientação solar, escolha de materiais, especificação de sistemas hidráulicos e elétricos ainda estão abertas. Um projeto bem concebido pode alcançar certificação Platina sem custo adicional significativo. Um projeto mal concebido precisará de investimentos pesados em correção — e mesmo assim pode ficar limitado a níveis inferiores de certificação.

Para incorporadoras que ainda tratam sustentabilidade como "departamento" separado, consultado apenas para avaliar projetos prontos, é hora de revisar processos. A integração precisa ser orgânica, desde o estudo de viabilidade.

Tratar ESG como critério financeiro

A narrativa de que ESG é "custo" está ultrapassada. Os dados mostram consistentemente que é retorno: menor vacância, maior velocidade de vendas, prêmio de preço, acesso a capital institucional, condições melhores de financiamento.

Segundo análise do escritório de advocacia Machado Meyer, a certificação ESG no setor imobiliário não é mais tendência — é necessidade. Empresas certificadas registram valorização de empreendimentos e acesso a condições de financiamento mais favoráveis. O custo de não se adequar está se tornando maior que o custo de se adequar.

Para os CFOs e comitês de investimento das incorporadoras, a recomendação é clara: incluir métricas ESG nos modelos de viabilidade. Não como linha de despesa, mas como fator de receita e acesso a funding. A análise de sensibilidade de projetos precisa considerar cenários com e sem certificação — e provavelmente vai mostrar que o cenário com certificação é mais atraente.

Preparar-se para a Taxonomia Sustentável

A TSB não é uma ameaça futura e distante. É uma mudança em implementação, com cronograma definido. Incorporadoras que iniciarem adequação agora terão vantagem competitiva. As que deixarem para depois vão enfrentar gargalos — tanto de capacitação interna quanto de disponibilidade de consultores e certificadores no mercado.

A CBIC avalia que a requalificação do estoque existente representa uma das maiores oportunidades de escala para o setor. Mas aproveitar essa oportunidade requer preparação. Entender os critérios, mapear o portfólio existente, identificar gaps e traçar planos de adequação são tarefas que deveriam estar em andamento agora.

O contexto global: não estamos sozinhos

O movimento brasileiro não acontece isoladamente. O U.S. Green Building Council está finalizando o LEED v5, versão mais rigorosa do sistema de certificação mais utilizado no mundo. A nova versão, prevista para lançamento em 2025, traz critérios mais robustos para descarbonização, promove circularidade nos materiais de construção e incorpora métricas de impacto social.

A União Europeia já implementou taxonomia sustentável própria, que influencia diretamente fluxos de investimento para o setor imobiliário. Fundos europeus que investem em mercados emergentes, incluindo o Brasil, estão aplicando esses critérios em suas análises. A convergência regulatória global está tornando padrões ESG efetivamente obrigatórios para quem deseja acessar capital internacional.

Para incorporadoras brasileiras com ambições de atrair investimento estrangeiro — seja via fundos imobiliários listados, seja via parcerias diretas — a mensagem é clara: padrões locais precisam dialogar com padrões globais. E os padrões globais estão cada vez mais rigorosos.

Conclusão: sustentabilidade virou sobrevivência

O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma transformação estrutural. ESG deixou de ser diferencial para virar pré-requisito. Investidores exigem. Consumidores preferem. E agora o governo vai incentivar financeiramente, criando assimetria competitiva clara entre quem está alinhado e quem não está.

A pergunta para incorporadoras já não é mais "vale a pena investir em ESG?" — essa discussão está encerrada pelos dados de mercado. A pergunta agora é operacional: "como nos adaptamos de forma eficiente, antes de perder competitividade?"

A resposta envolve três movimentos: integrar sustentabilidade nos processos de concepção de projetos, incluir métricas ESG na análise financeira de viabilidade, e iniciar preparação para os requisitos da Taxonomia Sustentável Brasileira. Quem executar esses movimentos nos próximos 12 a 24 meses terá vantagem. Quem postergar, vai pagar mais caro pela mesma adequação — se conseguir fazê-la a tempo.

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de crescimento. As vendas em 2024 cresceram mais de 20%, segundo a CBIC. O quarto trimestre foi o melhor desde 2017 para lançamentos. Há demanda, há liquidez, há oportunidade. Mas a natureza dessa oportunidade está mudando. Captá-la requer atualização de estratégia.

Incorporadoras que ainda tratam sustentabilidade como marketing vão descobrir que o mercado já mudou. As que tratam como estratégia de negócio vão capturar valor. A diferença entre os dois grupos está se tornando cada vez mais visível — nos resultados de vendas, nas condições de financiamento, na atração de parceiros e investidores.

O futuro do mercado imobiliário brasileiro é sustentável. A questão é quem vai liderar essa transição — e quem vai correr atrás dela.

Fontes consultadas:

• GBC Brasil — Anuário 2024
• U.S. Green Building Council — Ranking Global LEED 2024
• ESG Inside — "Brasil está no top 10 do ranking global de construções verdes LEED de 2024" (fevereiro 2025)
• CBIC — Indicadores Imobiliários Nacionais do 4º Trimestre de 2024 (fevereiro 2025)
• CBIC — Taxonomia Sustentável Brasileira (fevereiro 2026)
• Exame — "ESG em Fundos Imobiliários: São Paulo lidera a transformação verde" (setembro 2025)
• InfoMoney — "Fundos imobiliários que não se adequarem aos princípios ESG perderão oportunidades" (setembro 2020)
• Economic News Brasil — "ESG no mercado imobiliário ganha força" (setembro 2025)
• B3/Jornal do Commercio — Dados de FIIs 2025
• Machado Meyer — "Benefícios da certificação ESG no setor imobiliário" (setembro 2024)
• JLL — Global Green Building Dashboard 2024
• Abrainc — Dados de valorização de imóveis sustentáveis